２項道路とは
幅が４m以下の道路の事を指すことばです。建築基準法４２条第２項に定められている事が由来で一般的に「２項道路」と呼ばれていて「みなし道路」と呼ばれる事もあります。
建築基準法では、通常、道路として認められるためには、幅員が4m以上である必要があります。ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法の施行前から既に使用されていた道路であり、かつ特定の行政機関によって道路として指定されている場合は、建築基準法上の道路と見なされます。
このような2項道路に隣接する敷地に建築物を建設する場合、道路の中心線から2m後退した位置が道路境界線と見なされるため、建物をセットバックする必要があります。
セットバックとは？
セットバックとは、建物を建てる際に土地の境界線から一定の距離を確保することを指します。通常、セットバックは前面道路の幅員を広げ、接道義務を遵守するために行われます。接道義務とは、建築基準法の第43条に規定されている「建物の土地は、道路に2メートル以上接しなければならない」という規則を指します。この規定に従い、建物の土地は道路に対して一定の距離を確保する必要があります。
セットバックが必要な物件の注意点
セットバックされた土地は道路として扱われるため、私的な利用はできません。建築基準法に違反するため、セットバック部分の土地に門や塀を設置したり、駐車場として使用したりすることは避ける必要があります。注意が必要です。
さらにセットバックされた土地は、建ぺい率および容積率の計算から除外されます。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積（建坪）の比率を示し、容積率は敷地面積に対する延床面積の比率を示します。建ぺい率および容積率の上限は、都市計画によって指定される規制値です。セットバックが必要な場合、普通の条件のない敷地と比較して建築面積および延床面積が制約され、狭い住宅しか建てることができません。
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